Scheidung: Was passiert mit der gemeinsamen Immobilie?

Scheidung: Was passiert mit der gemeinsamen Immobilie?

Gebäude sind für die Ewigkeit, Ehen nur bedingt. Wenn es keinen anderen Weg gibt, als sich für eine Scheidung zu entscheiden, müssen Sie auch klären, was mit Ihrem Haus oder Ihrer Eigentumswohnung passiert.

Wir erklären, was “Eigentum und Scheidung” in dieser Situation bedeutet. Entscheidend ist, wann Sie die Regulierung wünschen und welche Eigentums- und Nutzungsbedingungen vorliegen.

Grundstücke, Eigentumswohnungen und Wohnungen, die beide Ehepartner gemeinsam besitzen, bilden ein Problem bei einer Scheidung. Doch wie findet man eine Lösung?

Das Gesetz beschreibt Ihre bisher geteilte Wohnung als “Ehewohnung”. Das Recht zur Nutzung der Ehewohnung steht beiden Ehegatten gleichermaßen zu. Es ist egal, wer den Mietvertrag unterschrieben hat, wer die Miete bezahlt oder wem die Wohnung gehört.

  • Es gibt mehrere Möglichkeiten, die Probleme zu lösen, die mit der gemeinsamen Eigenschaft zusammenhängen:
  • Verkauf des Hauses
  • Ein Ehepartner übernimmt den Anteil des anderen Ehepartners im Haus
  • Die Immobilie wird geteilt
  • Das gemeinsame Eigentum wird versteigert
  • Es gibt keine allgemeine gesetzliche Regelung darüber, was mit dem Haus oder der Eigentumswohnung bei Trennung und Scheidung geschieht. In einem gerichtlichen Scheidungsverfahren wird nicht über das gemeinsame Haus oder die Eigentumswohnung entschieden. Als Miteigentümer einer Immobilie müssen Sie daher eine Vereinbarung treffen.
  • Wenn die Immobilie Ihnen gehört oder wenn Sie die Wohnung gemietet haben, ändert die Trennung und Scheidung oder der Austritt Ihres Ehepartners die Eigentums- und Nutzungsbedingungen nicht.
  • Die Situation ist die gleiche, wenn Sie Mieter sind und beide den Mietvertrag unterschrieben haben. Der geschiedene Ehepartner bleibt dem Pachtvertrag verpflichtet und schuldet dem Vermieter die Miete, zumindest bis Sie oder Ihr Ehepartner mit dem Vermieter eine abweichende Vereinbarung getroffen haben.

Trennung: Wohnung oder Haus

Wenn es um die Nutzung der Ehewohnung während der bestehenden Ehe geht (auch in der Zeit der Trennung bis zum Zeitpunkt der endgültigen Scheidung) spielt es keine Rolle, wem die Ehewohnung gehört.

Es ist egal, wer die Wohnung gemietet hat und ob sie allein einem Ehepartner gehört. Das Gesetz besteht nur darauf, dass aufgrund einer Trennung das Nutzungsrecht der Wohnung davon nicht berührt wird.

Die Ehewohnung unterliegt diesem besonderen Schutz des Gesetzes, bis Ihre Ehe gesetzlich geschieden ist.

Das gemeinsame Haus sollte während der Trennungsphase nicht aufgegeben oder unter Zwang verkauft werden.

Es besteht die Möglichkeit eines gesetzlich geförderten Versöhnungsversuchs, für den der Erhalt der Wohnung als Ehewohnung eine gute Voraussetzung ist. Nur dann, wenn Ihre Ehe wirklich geschieden ist, kommt es auf die Eigentumsverhältnisse an.

Wenn Sie die Trennung wollen und nicht mehr mit Ihrem Ehepartner unter einem Dach leben, bleibt nur der Auszug eines Ehepartners.

Häufig möchte keiner von geschiedenen Ehepartnern das gemeinsame Haus verlassen. Ein Grund dafür kann sein, dass sich die Immobilie im Miteigentum eines Ehepartners befindet oder ihm allein gehört.

Man befürchtet daher oft, dass mit dem Auszug die Rechte an dem Grundstück aufgegeben werden. Tatsächlich bleiben jedoch die Nutzungs- und Eigentumsrechte an der Immobilie unberührt, ungeachtet dessen, wer in der Wohnung bleibt und wer auszieht.


Scheidung: gemeinsames Haus oder gemeinsame Wohnung

Wenn die Scheidung eintritt oder Ihre Ehe geschieden wird, ändert sich die Situation. Die Trennung ist beendet. Nun müssen Sie sich erneut für das Schicksal der Immobilie entscheiden. Der Charakter der Immobilie als Ehehaus oder Ehewohnung ist vorbei. Als Ehepartner haben Sie eine ganze Reihe von Möglichkeiten:


Sie sind Miteigentümer der Immobilie

Wenn Sie die Immobilie gemeinsam finanziert haben, bleiben Sie verpflichtet, der Bank den Schuldendienst zu leisten.

Wenn Sie etwas ändern wollen, müssen Sie handeln.

Natürlich hängt es von Ihrer persönlichen Lebenssituation und Ihrer Lebensplanung ab. Sie bestimmt das Schicksal der Immobilie.

Sie haben fünf Möglichkeiten:

Option 1: Sie verkaufen die Immobilie im gegenseitigen Einvernehmen

Der beste Weg bei einer Scheidung ist es, das Haus oder die Wohnung zu verkaufen.

Voraussetzung: dass Sie beide zustimmen. Wenn einer von Ihnen dem Verkauf der Immobilie nicht zustimmt, wird diese Möglichkeit ausgeschlossen.

Der Vorteil eines gegenseitigen Verkaufs der Immobilie ist, dass Sie nicht unter Zeitdruck stehen und somit einen angemessenen Kaufpreis verlangen und erhalten können.

Viele Immobilien auf dem Markt sind “Scheidungsimmobilien”.

Wenn Sie mit dem potenziellen Käufer verhandeln, können Sie Ihre Position behaupten und müssen sich nicht zu sehr einem niedrigen Preis hingeben.

Wenn Sie Streitigkeiten vermeiden möchten, sollten Sie Ihrem Ehepartner idealerweise zustimmen, dass Sie die Immobilie zusammen zum bestmöglichen Preis verkaufen.

Da der Verkauf die Zustimmung beider Ehepartner erfordert, kann ein Ehepartner die Immobilie nicht einfach gegen den Willen des anderen verkaufen.

Wenn Sie sich nicht einig sind, zu welchem Preis Sie verkaufen möchten, können Sie einen neutralen Makler beauftragen, um die Immobilie effizient zu verkaufen.

Gegebenenfalls muss ein Experte den Marktwert ermitteln.

Nach dem Verkauf denken Sie an die Rückzahlung des Bankdarlehens (falls einer besteht)
Alle zusätzlichen Einnahmen werden unter Ihnen geteilt.

Infolgedessen müssen beide Ehepartner nach einer alternativen Unterkunft suchen.

Tipp:

Ein Verkauf vor Ablauf der festen Zinslaufzeit Ihres Bankdarlehens ist aus Sicht der Bank ein Vertragsbruch. Wenn Sie das Darlehen vorzeitig kündigen, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Insbesondere wenn Sie die Immobilie in einer Hochzinsperiode finanziert haben und in einer Niedrigzinsphase zurücktreten, wird die Bank wahrscheinlich aufgrund des Zinsverlusts einen erheblichen Schaden erleiden und dementsprechend Kosten berechnen. Unter Umständen ist es besser, auf die aktuelle Entwicklung des Immobilienmarktes zu warten und das Haus später zu verkaufen.
Wenn Sie es geschafft haben, Ihr Haus zusammen zu verkaufen, wird die Belastung des Hauses mit dem Kaufpreis bezahlt. Wenn Sie die Hälfte des Eigentümers des Hauses waren, erhalten Sie den verbleibenden Gewinn – nach Abzug der Gebühren und entstandenen Kosten.

Option 2: Ein Ehepartner übernimmt den Miteigentumsanteil des anderen

Ein Ehepartner nimmt das Eigentum in den Alleineigentum und erwirbt das Miteigentum des anderen.

Die Übergabe bedarf der notariellen Beglaubigung.

Voraussetzung ist, dass Sie mit dem Kaufpreis einverstanden sind. Ist eine Vereinbarung nicht möglich, können Sie einen Experten beauftragen, um den Marktwert der Immobilie zu ermitteln.

Tipp:

Diese Lösung funktioniert nur, wenn der Ehepartner, der den anderen Teil der Immobilie vom anderen kaufen möchte, auch über ausreichende finanzielle Mittel verfügt. Die steuerlichen Folgen von Immobilientransaktionen zwischen Ehepartnern werden hier erläutert.

Option 3: Gemeinsame Immobilie nach Scheidung vermieten

Sie behalten Ihre Immobilie und vermieten es an einen Mieter.

Jeder Ehepartner kann die Hälfte der Miete für sich geltend machen.

Option 4: Wohnungseigentum begründen

Wenn das Anwesen aus zwei oder mehr Wohnungen besteht oder die Wohnung in zwei Einheiten aufgeteilt werden kann, können Sie den Besitz der Wohnung begründen.

Dazu müssen Sie einen Zuteilungsplan von einem Architekten erstellen lassen und bei einem Notar eine Teilungserklärung bescheinigen lassen.

Jeder Ehepartner könnte dann als alleiniger Eigentümer in einer Wohnung wohnen oder seine Wohneinheit verkaufen.

Option 5: Teilungsversteigerung

Die ungünstigste Möglichkeit ist die Zwangsversteigerung der Immobilie.

Das Gesetz nennt dieses Verfahren Teilauktion oder Teilungsversteigerung.

Wenn Sie nicht in der Lage sind, mit Ihrem Ehepartner über den Verkauf Ihrer Immobilie in Verbindung zu treten, wenden Sie sich bitte an das örtliche Amtsgericht für eine Teilauktion der Immobilie.

Das Gericht beauftragt dann einen Sachverständigen, der den Marktwert der Immobilie bestimmt.

Letztendlich legt das Gericht einen Auktionstermin fest, zu dem jeder Interessierte ein Gebot abgeben kann. Die Person, die das höchste Gebot abgibt, erhält den Zuschlag und wird neuer Eigentümer der Immobilie.

Bei Auktionen erhalten Sie normalerweise nur einen Preis für Ihre Immobilie, der weit unter dem üblichen Marktwert liegt.

Sie müssen eventuell einen großen finanziellen Verlust hinnehmen. Das gilt natürlich auch für Ihren ehemaligen Partner.

Tipp:

Wenn ein Ehepartner sich weigert, die Immobilie im Einvernehmen mit dem Ehepartner zu verkaufen, können strategische Überlegungen durchaus dahinter stehen. Statt den Miteigentumsanteil des sozial schwächeren Ehegatten abzunehmen und ihm eine angemessene Rendite zu zahlen, riskiert der strategisch denkende Ehepartner den Weg der Teilungsautkion. Er zahlt lieber für die Gelegenheit, um die andere Hälfte des Miteigentums zu erwerben. Bei Auktionsverfahren zeigt die Erfahrung, dass der Erlös selten den Marktwert erreicht. Im schlimmsten Fall wird die Immobilie zu einem Preis verkauft, der deutlich unter dem tatsächlichen Marktwert liegt. Natürlich besteht auch das Risiko, dass während der Versteigerung ein anderer Interessent bietet und ein höheres Gebot abgibt als der Ehepartner und die Immobilie verloren geht.
Andererseits ist es für den finanziell schwächeren Ehepartner, dessen Kapital in der Immobilie gebunden ist, oft die einzige Möglichkeit, die Immobilie zu versteigern und somit liquide Mittel zu erhalten. Es bleibt daher die Empfehlung, eine Teilauktion nur als Notlösung zu verstehen und die Immobilie im gegenseitigen Einvernehmen möglichst frei zu verkaufen.

Fazit:

Wie Sie sehen, kann die gemeinsame Immobilie erhebliches Konfliktpotenzial bergen. Idealerweise informieren Sie sich, wer und wie Sie die Wohnung zukünftig nutzen möchten. Es gibt verschiedene Möglichkeiten, Streitigkeiten beizulegen. Wenn Sie jedoch auf Rechtshilfe angewiesen sind, müssen Sie sich auf einen schwierigen Streitfall vorbereiten. Ob das Ergebnis letztendlich Ihre Investition in Zeit, Nerven und Geld rechtfertigt, ist oft fraglich.

Tipp:

Wenn Sie eine Lösung ohne Streit finden, was mit Ihrem gemeinsamen Eigentum passieren soll, sparen Sie nicht nur viel Zeit und Nerven, sondern legen den Grundstein für eine finanziell gesunde Zukunft. Wenn Sie einen Rosenkrieg anstreben wollen und keine Vereinbarung möglich ist, sollten Sie bereit sein, höhere Schulden in Kauf zu nehmen, da Sie Ihre Immobilie nicht zu einem guten Preis verkaufen könnten. Ihre Anwälte werden Ihnen bei einem Rosenkrieg Rechnungen stellen, die Sie nicht begeistern werden. Durch Streit blockieren Sie Ihre emotionale und finanzielle Zukunft! Versuchen Sie unbedingt, das Thema Immobilien im Einvernehmen zu lösen. Oft hilft es auch, einen professionellen Makler einzuschalten, welcher als Vermittler zwischen beiden Parteien neutral auftritt und so einen effizienten Verkauf Ihrer Immobilie organisiert.

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