Koalition einig: Grundsteuer-Reform bestätigt

Koalition einig: Grundsteuer-Reform bestätigt

Die Spitzen der Koalitionsparteien haben sich auf einen Kompromiss zur Grundsteuer geeinigt. Nach Aussagen von CSU-Landesgruppenchef Alexander Dobrindt wird es eine Öffnungsklausel im Gesetz geben. Demnach können die Bundesländer eigene Regelungen zur Berechnung der Grundsteuer vornehmen. Noch vor der Parlamentarischen Sommerpause (Beginn am 06. Juli) soll es zur ersten Lesung des Gesetzes im Bundestag kommen. Wird der Zeitplan eingehalten, kann das Gesetz noch in diesem Jahr in Kraft treten.

Wertabhängiges Modell – was bedeutet das?

Für das sogenannte “wertabhängige Modell”, wie es Bundesfinanzminister Olaf Scholz (SPD) bevorzugt, werden die Grundstückswerte und das Alter von Gebäuden zur Berechnung herangezogen. Dieses Modell hatten die Finanzminister der Länder bei einem ersten Treffen im Februar 2019 in einem  Eckpunkte-Papier festgehalten. In der neuen Fassung können die Bundesländer nun bei der Berechnung der Grundsteuer grundsätzlich auch von der reinen Grundstücksfläche ausgehen, anstatt nach dem Bewertungsmodell zu berechnen, wie es das Bundesgesetz vorsieht.

Das Anliegen der SPD sei vor allem gewesen, dass es nicht zu einem Steuerwettbewerb zwischen den Ländern komme. Die Abweichungen sollen zudem keinen Einfluss auf die Zahlungen in den Länderfinanzausgleich haben.

Warum das Bundesverfassungsgericht über die Grundsteuer verhandelt hat

Eigentlich hatte die damalige Bundesregierung in den 60er Jahren festgelegt, den Einheitswert des zu versteuernden Grundvermögens alle 6 Jahre zu prüfen und gegebenenfalls anzupassen (§21 Bewertungsgesetz). Das ist allerdings nie passiert. Der Bundesfinanzhof ist daher der Meinung, dass die Grundlage der Grundsteuerberechnung gegen den allgemeinen Gleichheitssatz des Grundgesetzes verstoße (Artikel 3 Absatz 1) – kurz gesagt, dass die Berechnung der Grundsteuer unfair sei.

Durch die Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt könne man von starken Wertverzerrungen ausgehen. Weil Bund und Länder schon seit mehr als zwei Jahrzehnten über eine Reform der Steuer streiten, hat sich nun das Bundesverfassungsgericht mit der Grundsteuer befasst. Die obersten Richter in Karlsruhe sind im April 2018 ebenfalls zu dem Schluss gekommen, dass die Berechnungsmethode „völlig überholt“ sei. Sie führe zu gravierenden Ungleichbehandlungen” der Immobilienbesitzer. Daher haben Bundestag und Bundesrat bis Ende 2019 Zeit, neue und verfassungskonforme Regelungen zu schaffen. Sollte diese Frist ungenutzt verstreichen, dürfen die bisherigen Regelungen nicht mehr angewandt werden.

Was könnte die Grundsteuerreform für Mieter und Eigentümer bedeuten?

Noch steht eine Reform der Grundsteuer auf dem Prüfstand. Es ist offen, wie sie in Zukunft berechnet werden soll und welche (Mehr-)Kosten damit auf Eigentümer zukommen. Klar ist aber: Die Pläne der Länder könnten die Grundsteuer für den Einzelnen extrem in die Höhe treiben. Der Eigentümerverband Haus & Grund hat 500 Immobilien in verschiedenen Städten nach der vorgeschlagenen Formel berechnet und kam auf eine durchschnittlich 30-fache Erhöhung. Das bedeutet beispielsweise, dass die Besitzer und Bewohner eines Einfamilienhauses in Zukunft statt 500 € jährlich 15.000 € an Grundsteuer bezahlen müssten. Das würde auch Mieten enorm verteuern. Aus den verschiedenen Vorschlägen könnten sich folgende Veränderungen für die Berechnung der Grundsteuer ergeben:

  • Besitzer von klassischen Einfamilienhäusern müssen wohl mit steigenden Beträgen rechnen. Nach einer Reform gemäß dem Ländermodell würden viele Grundstücke deutlich höher bewertet werden. Weil sie das Grundstück allein nutzen, würde vermutlich auch eine reine Bodensteuer zu einem höheren Einheitswert führen.
  • Bei Mehrfamilienhäusern würde sich eine Bodensteuer vorteilhaft auswirken. Besteuert würde nur das Grundstück, auf dem das Gesamtgebäude steht. Den Steuerbetrag würde durch alle Eigentümer/Bewohner geteilt.
  • Ein unbebautes Grundstück zu halten, wäre im Verhältnis teurer als heute. Besitzer von Grundstücken könnten sich durch eine Bodensteuer daher zu Investitionen ermutigt fühlen, hoffen die Befürworter. In Zukunft wäre es kein finanzieller Nachteil mehr, viel Wohnraum zu schaffen, da die Größe des Gebäudes steuerlich unerheblich wäre.
  • Bewohner von Großstädten müssen mit einer steigenden Grundsteuer rechnen. Vor allem in beliebten und teuren Lagen wie München, Hamburg oder Stuttgart haben die tatsächlichen Immobilienpreise mit den aktuellen Einheitswerten nichts mehr gemein. Eine Anpassung hätte wohl einen stark ansteigenden Einheitswert zur Folge. Allerdings könnten die Kommunen dies mit einem niedrigeren Hebesatz abfangen – wenn sie bereit sind, auf die Mehreinnahmen zu verzichten.
  • Bewohner von strukturschwachen Gegenden könnten zukünftig weniger Grundsteuer zahlen. Sollten ihre Immobilien an Wert verloren haben, weil die Nachfrage zurückgegangen ist, würde sich das in einem angepassten Einheitswert abbilden. Wenn die Kommunen auf Geld angewiesen sind, könnten sie dann allerdings den Hebesatz erhöhen.

Unterschied zwischen Grundsteuer und Grunderwerbsteuer

Verwechseln Sie die Grundsteuer nicht mit der Grunderwerbssteuer. Der Unterschied besteht darin, dass Sie die Grunderwerbssteuer nur einmalig beim Kauf einer Immobilie an das zuständige Finanzamt zahlen. Die Höhe des Steuersatzes ist von Bundesland zu Bundesland verschieden und beträgt 3,5–6,5 % des Kaufpreises.

Ist eine zusätzliche Steuererklärung wegen der Grundsteuerreform notwendig?

Ja, auf rund 19 Millionen Haushalte kommt eine zusätzliche Steuererklärung zu. Nach Angaben des Finanzministeriums im Juli 2018  ist eine eigene Steuer- oder Feststellungserklärung für Haus- und Wohnungseigentümer wegen der Grundsteuerreform erforderlich. Wie hoch der Mehraufwand dadurch für die Eigentümer wird, kann noch nicht abgeschätzt werden. Das bedeutet aber auch für die Finanzämter eine enorme Mehrarbeit. Da es keine bundeseinheitliche Software gibt, fürchten Steuerexperten, dass es bei der Bearbeitung der betreffenden Steuererklärungen zu Engpässen und Verzögerungen kommen kann.

Alexander Konrad Immobilien Darmstadt

Alexander Konrad

Immobilienmakler

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