Kleine Büromärkte rücken zunehmend in den Fokus von Investoren

Kleine Büromärkte rücken zunehmend in den Fokus von Investoren

Wirft man einen Blick ins Ausland, sieht man, dass sich die Wirtschaft hauptsächlich auf große Metropolen wie London oder Paris konzentriert.

In Deutschland ist das nicht so: Hier wird ein großer Teil der wirtschaftlichen Erträge vor allem an Sekundärstandorten erzielt. Deutlich wird das auch am deutschen Immobilienmarkt: Büroinvestments in Provinzstädten gewinnen in Investorenkreisen immer mehr an Bedeutung.

Es muss nicht immer Berlin oder München sein

Das zeigt eine Marktanalyse des Immobilienresearch-Unternehmens bulwiengesa, bei der 38 deutsche Städte untersucht wurden. Aus den Ergebnissen geht hervor, dass sich Sekundärstandorte gegenüber den größten sieben Städten Deutschlands (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart) als attraktivere Investmentziele erwiesen. Laut Studienautoren würden alle Sekundärstandorte höhere Renditepotenziale als die Top 7-Metropolen aufweisen.

Demnach ermittelte man in kleineren Städten wie Bonn, Stralsund und Chemnitz erzielbare Nettoanfangsrenditen zwischen vier und sieben Prozent. In A-Städten waren es hingegen gerade einmal 3,2 Prozent im Durchschnitt. Auch bei der Mietvolatilität konnten Sekundärstandorte punkten: Die Schwankungsbreite bei den Mieten erwies sich etwa in Bonn und Dortmund als sehr gering, wodurch das Risiko von marktseitigen Mietkorrekturen minimiert werde. Große Marktschwankungen befänden sich hingegen in Standorten wie Berlin und München, die mit einer hohen Mietvolatilität einhergingen.

Sekundärstandorte auch in Krisenzeiten stabil

Doch Investoren interessiert nicht nur, wie hoch die Renditen sind, sondern auch die Marktvolatilität. Die Vermutung ist nämlich, dass aus den Investments in Mittelstädten zu Zeiten einer Rezession es zu einem Verlustgeschäft kommt – denn in Großstädten finden sich die finanzkräftigsten Büromieter. Doch die Ergebnisse der Studie haben auch hier gezeigt, dass kleinere Büromärkte die günstigere Investitionsoption sind. Sie sind krisenfester als große Metropolen wie München oder Berlin.

In bulwiengesas Studie haben die Analysten nämlich die Relation des Flächenumsatzes zum gesamten Bürobestand einer Stadt untersucht und herausgefunden, dass der Bürobestand in Sekundärstandorten größer ist als der Umsatz. Zur Folge hat man eine geringe Umzugsneigung. Die Mieterschaft ist hier oft durch mittelständische Unternehmen und Familienunternehmen geprägt, die ihrem Standort treu bleiben.

Zudem ist der Leerstand in Mittelstädten weitaus geringer als in A-Märkten. Dass in Großstädten mehr Büros leer stehen, hängt mit der höheren spekulativen Bautätigkeit und dem anschließenden Risiko eines Flächenüberangebots in diesen Regionen zusammen. Als spekulativ werden Projektentwicklungen dann bezeichnet, wenn es für die Neubauten keine Vorvermietungen gibt. Sinkt die Nachfrage, haben es Investoren mit einer großen Anzahl an Leerständen zu tun. Der Anteil an noch nicht belegten Flächen bei Projektbeginn beträgt in Großstädten 40 Prozent, in Sekundärregionen werden Bauprojekte hingegen nur bedarfsorientiert realisiert. Das heißt, erst, wenn die Vorvermietungsquote hoch genug ist.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die geringe Umzugsneigung und die niedrige Leerstandsquote dazu beitragen, dass Sekundärstandorte in Krisenzeiten eine höhere Stabilität aufweisen.

Deutschland im internationalen Vergleich

Ein Vergleich der Neubauflächen hat aber gezeigt, dass die bedarfsorientierte Bautätigkeit nicht bedeuten muss, dass in Provinzregionen weniger gebaut wird. Die Anzahl der Neubauten könnte sogar die größere Nachfrage von Unternehmen in peripheren Regionen widerspiegeln. Aus der Studie geht hervor, dass der Neubauanteil in den vergangenen zehn Jahren besonders in kleineren Städten wie Ingolstadt oder Kempten zwischen 13 und 24 Prozent betrug. In den Großstädten beträgt der Anteil an Neubauten im Vergleich dazu im Durchschnitt nur zehn Prozent.

Im internationalen Vergleich schneidet Deutschland damit am besten ab. Denn betrachtet man andere europäische Länder wie Großbritannien oder Frankreich, sieht man, dass das Marktgeschehen von den Hauptstädten London und Paris dominiert wird. Laut Studienangaben konzentrieren sich rund 67 Prozent des französischen Flächenumsatzes in Paris. In Großbritannien dreht sich rund 87 Prozent um den Büromarkt London Central. Hierbei konzentriert sich ca. 51 Prozent davon in London City und 41 Prozent in London West End / Midtown.

Im Gegensatz dazu herrscht in Deutschland eine polyzentrische Machtstruktur. Hier weisen die Top 7-Städte nur ca. 62 Prozent und die Sekundärstädte 18 Prozent des Flächenumsatzes auf. Der höchste Umsatz konnte dabei in Berlin mit einem Anteil von rund 16 Prozent und der niedrigste in Stuttgart mit rund vier Prozent verzeichnet werden.

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