Immobilienmarkt München: Ein Trend wird Normalzustand

Immobilienmarkt München: Ein Trend wird Normalzustand

Weniger Verkäufe, höhere Preise: So lautet die Kurzfassung des Münchner Immobilienmarktes. Schaut man auf die Transaktions- und Umsatzzahlen des Gesamtjahres 2018, stellt man fest, dass sich hier der Trend der vergangenen Jahre fortsetzt. Obwohl man von einem „Trend“ im Grunde schon nicht mehr sprechen kann: Mittlerweile sind steigende Preise und fallende Kaufvertragszahlen zum Normalzustand geworden – wenngleich die Preissteigerung im Vergleich nicht mehr so exorbitant hoch ausfällt.

Zweithöchster Umsatz seit 1995

Mit rund 12,7 Milliarden Euro wurde im vergangenen Jahr der zweithöchste Geldumsatz seit 1995 erreicht. Zum Rekordergebnis aus dem Jahr 2016 fehlten nur etwa 270 Millionen Euro – das entspricht dem Verkauf von ein bis zwei großen Bürogebäuden. Gleichzeitig ging die Zahl der abgeschlossen Kaufverträge im Vergleich zu 2017 um zwei Prozent auf rund 11.700 zurück. Nimmt man das Rekordjahr 2016 aus der Betrachtung heraus, zeigt sich, dass die Verkaufszahlen in München seit 2001 beständig abnehmen. Ein Grund dafür sind die konsequent steigenden Preise, die den Immobilienerwerb für viele Interessenten erschweren. Da jedoch die Vertragszahlen im Wohnungs- und Teileigentumsmarkt gegenüber dem Vorjahr nahezu konstant geblieben sind, dürfte das immens knappe Angebot der Hauptgrund sein. Vor allem fehlt es an Grundstücken; dieser Mangel wiederum setzt die Preisspirale in Gang.

München geht das Bauland aus

So hat sich Bauland für den Geschosswohnungsbau um rund acht Prozent verteuert. Bauträger müssen hier mittlerweile je nach Lage mit Bodenpreisen zwischen 3.000 Euro und über 6.400 Euro pro Quadratmeter rechnen. Da gleichzeitig die Baukosten steigen, klettern dementsprechend Kauf- und Mietpreise in die Höhe. Neubauwohnungen in durchschnittlichen und guten Wohnlagen wurden um 9,5 Prozent teurer als 2017 verkauft. Der Durchschnittspreis für eine Neubauwohnung mit 75 Quadratmetern Wohnfläche liegt derzeit bei etwa 7.800 Euro pro Quadratmeter. In guten Lagen kann dieser Preis schnell auf deutlich über 8.000 Euro ansteigen. In besten und zentralen Lagen ist für unter 10.000 Euro je Quadratmeter so gut wie keine Wohnung mehr zu bekommen. Der Durchschnitt liegt hier bereits bei 15.000 Euro pro Quadratmeter. Die teuerste Eigentumswohnung war im vergangenen Jahr im Stadtteil Lehel zu finden. Hier zahlte ein Käufer einen Quadratmeterpreis von rund 32.000 Euro.

Das ist jedoch eine spektakuläre Ausnahme, die nicht darüber hinwegtäuschen darf, dass die Preissteigerungen in München 2018 im Vergleich zu den Vorjahren moderater ausgefallen sind. Das gilt im Übrigen auch für das laufende Jahr, wie unsere bisherigen Transaktionen zeigen.

Stadt will Flächen bereitstellen

Eine tatsächlich Entspannung ist dennoch nicht in Sicht. Etwas Hoffnung macht, dass die Stadt sich zum Ziel gesetzt hat, bis 2030 möglichst viele Flächen für den Wohnungsbau bereitzustellen. Das soll zum einen durch die Ausweisung neuer Baugebiete vor allem im Münchner Nordosten und Norden geschehen – zum anderen durch die weitere Umstrukturierung von bisherigen Gewerbearealen und durch eine konsequentere Nachverdichtung und Aufstockung in bestehenden Siedlungen. Um das ganze Potenzial auszunutzen, muss allerdings die Politik mitspielen. Ohne geringere Abstandsflächen, Wohnhochhäuser und eine drastische Verringerung der vorgeschriebenen Stellplätze pro Wohnung wird es kaum mehr und billigere Wohnungen geben.

Man kann es nur immer und immer wieder betonen: Es braucht kreative Lösungen, um den wenigen Platz in der Stadt besser zu nutzen – und es braucht noch breiter gefasste Maßnahmen, um den notwendigen bezahlbaren Wohnraum zu schaffen.

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