Immobilien als Altersvorsorge

Immobilien als Altersvorsorge

Die Landesbausparkasse (LBS) hat das Marktforschungsunternehmen Kantar TNS damit beauftragt, 2.000 Personen ab 14 Jahren zum Thema Altersvorsorge zu befragen. Laut den Umfrageergebnissen sagen zwei Drittel der Befragten aus, dass der Besitz einer Immobilie für sie die beste Altersvorsorge darstellt. Für die Mehrheit der Befragten ist der Immobilienbesitz im Alter sogar beliebter als eine private Renten- oder Lebensversicherung.

Vor allem Befragte unter 30 Jahren meinen, dass eine zusätzliche Altersvorsorge notwendig ist, um später ihr Leben im Ruhestand finanzieren zu können. Zu benennen ist allerdings, dass sich zwei Drittel der jüngeren Generation noch nicht um eine private Altersvorsorge bemüht haben. Damit mehr junge Menschen in Wohneigentum investieren, müsste die Politik tätig werden, so die LBS. Eine Möglichkeit wäre beispielsweise, die Wohnungsbauprämie anzuheben, sodass mehr junge Menschen möglichst früh anfangen, für ihr Eigentum zu sparen.

Die Einschätzung, eine private Altersvorsorge fürs Alter sei notwendig, bestätigen auch die Umfrageergebnisse einer Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) zum Thema Wohnkostenbelastung von Menschen im Alter von über 65 Jahren.

Demnach wurde im Untersuchungsjahr 2016 die Höhe des Anteils des Nettoeinkommens errechnet, der für Wohnkosten ausgegeben wird. Während Mieterhaushalte im Durchschnitt 34 Prozent ihres Nettoeinkommens aufwenden mussten, waren es bei Eigentümern lediglich 15 Prozent.

Was Sie bei Immobilien als Altersvorsorge beachten müssen

Aber sind die eigenen vier Wände tatsächlich ein Garant für die Absicherung im Alter? Es kommt darauf an. Wohnen Sie im Alter in einer abbezahlten Eigentumswohnung, müssen Sie zwar keine Miete mehr zahlen, sämtliche Nebenkosten und Instandhaltungsausgaben müssen Sie aber weiterhin selbst tragen.

Eigenheim als Altersvorsorge: Die wesentlichen Probleme

Ob für die Vermietung oder als Eigenheim mit Aussicht auf Wertsteigerung: Die Lage einer Immobilie ist einer der wesentlichen Faktoren, wenn es um die Wertermittlung und die Zukunftsaussichten eines Objektes geht. Allzu häufig entscheidet der eigene Wohn- beziehungsweise Arbeitsort darüber, in welcher Region Käufer ihr Heim erwerben, was das Risiko der Heimatnähe mit sich bringt.

Häufig ist der eigene Wohnort nämlich nicht der beste Ort für ein Investment. Während Sie mit dem Kauf einer Immobilie in München vielleicht fein raus wären, verliert Ihre Immobilie in ländlichen Gebieten womöglich an Wert.

Das Problem: Nutzen Sie die vermietete Immobilie als Altersvorsorge, finden Sie in unbeliebten Regionen schwerer neue Mieter und Sie können geringere Mietpreise ansetzen. Als Selbstnutzer mag das für Sie zwar irrelevant klingen – aber wenn das Eigenheim über die Jahre an Wert verliert, hätten Sie Ihr Vermögen mit einer anderen Geldanlage gewinnbringender einsetzen können.

Die Fallstricke beim Immobilienkauf

Grade für Einsteiger gibt es auf dem Immobilienmarkt viele Fallstricke zu beachten. Häufig lassen Käufer bei der ersten Renditebetrachtung beispielsweise die anfallenden Kaufnebenkosten außer Acht.

Ein weiterer Irrglaube ist es, dass beim abbezahlten Eigenheim keine Kosten mehr anfallen. Das stimmt nur soweit, dass Sie monatlich kein Geld mehr an einen Vermieter zahlen müssen. Doch im Gegenzug müssen Sie viele andere Kosten selbst tragen – allein das Hausgeld beträgt oft mehrere Hundert Euro im Monat. Hinzu kommen die Kosten für die Instandhaltung Ihrer Immobilie.

Annahme 1: Meine Immobilie kann ich im Rentenalter selbst bewohnen

Sobald ein Eigenheim einmal abgezahlt ist, können Sie zum Nulltarif in Ihrer Immobilie wohnen. So denken zumindest viele Käufer, doch die Realität sieht ganz anders aus:

Selbst, wenn eine Immobilie komplett abbezahlt und sie keine Miete mehr zahlen müssen, kommen immer noch Kosten auf Sie zu. Diese Kosten umfassen unter anderem die Haushaltskosten sowie die Instandhaltungskosten.

Um diese anfallenden Ausgaben zu decken, muss die Rente erst einmal ausreichen. Laut einer Studie des Prognos-Instituts (2015) beträgt die durchschnittliche Rente im Jahr 2040 ca. 1.680 Euro (und davon müssen Steuern und Versicherung noch abgezogen werden).

Deshalb sollten Sie parallel zur Immobilie stets etwas ansparen, um sich eine Zusatzrente aufzubauen. Ansonsten riskieren Sie, Ihre Immobilie zwangsweise verkaufen zu müssen, wenn Sie die Nebenkosten sowie die Kosten für Instandhaltung und die restlichen Ausgaben für Ihren Lebensunterhalt nicht mehr abdecken können.

Annahme 2: Meine Immobilie kann ich im Alter verkaufen und vom Geld leben

Auf dem Verkaufen der Immobilie fußt ebenso eine zweite Strategie der Altersvorsorge: Wenn ich meine Immobilie im Alter verkaufe, kann ich von dem Gewinn entspannt leben.

Aber nur fast: Die Rechnung kann nämlich nur dann aufgehen, wenn sich das Objekt wirklich in einer guten Lage befindet. Denn zusätzlich zur anfänglichen Investitionssumme müssen Sie auch die Kaufnebenkosten und die Bankzinsen durch den Verkauf (oder die damit verbundene Wertsteigerung) wieder erwirtschaften.

Das gelingt vielleicht in den Großstädten Deutschlands. In ländlichen Regionen scheint das – zumindest aktuell – schwieriger. Und genau dann wäre das Geld anders investiert bei einer höheren Verzinsung womöglich besser aufgehoben, um sich langfristig ein Vermögen aufzubauen.

Wie die Immobilie als Altersvorsorge dennoch gelingt

Geht es um Immobilien als Investments und den Aufbau eines größeren Bestands, kann eine langsame Tilgung von Vorteil sein. Wollen Sie in Ihrer eigenen Immobilie hingegen im Alter selbst leben, so empfiehlt sich eine schnelle Tilgung. Zum Renteneintritt sollte das Eigenheim zu mindestens 90 Prozent schuldenfrei oder bestenfalls komplett abbezahlt sein.

Hintergrund dessen sind die geringeren finanziellen Möglichkeiten, die in den meisten Fällen mit dem beruflichen Ruhestand einhergehen. Wenn Sie monatlich weniger Budget zur Verfügung haben, aber weiterhin eine hohe Summe an die Bank zahlen müssen, werden Sie schnell an finanzielle Grenzen stoßen. Schließlich stehen neben Tilgung auch noch weitere Kosten am Objekt an, etwa die Nebenkosten oder die Instandhaltungsrücklage.

Planen und kaufen Sie altersgerecht

Diese Regel setzt einiges an Weitsicht voraus: Damit Ihre Immobilie im Alter ein geeigneter Wohnort bleibt, müssen Sie Ihr Heim natürlich uneingeschränkt nutzen können. Das bedeutet konkret, dass die bereits beim Kauf an die Anforderungen einer barrierefreien Wohnung denken müssen.

Häufig ist eine Immobilie im Alter plötzlich zu groß, sodass das riesige Haus plötzlich zum Klotz am Bein wird. Eine sinnvolle Option ist es daher, eine kleine Einliegerwohnung mit einzuplanen. Vermieten Sie einen Teil Ihrer Immobilie später unter, nutzen Sie nicht benötigten Platz für die Aufbesserung des Haushaltskontos.

Fazit: Immobilien als Beimischung in der Ruhestandsplanung

Für viele Käufer ist die eigene Immobilie ein Lebenstraum – meist geht es eben nicht nur um materielle Werte. Diese sind für die perfekte Altersvorsorge aber nun einmal entscheidend, weshalb Sie Ihren Ruhestand mit Weitsicht planen sollten. Immobilien sollten dabei im Idealfall nur eine Beimischung sein. Gehen Sie nicht das Risiko ein, sich nur auf eine Rücklage zu verlassen, sondern bauen Sie sich eine Altersvorsorge aus mehreren Komponenten. Wir beraten Sie gerne kostenlos und unverbindlich.

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